Vì sao cùng diện tích nhưng chi phí xây khác nhau?

Dù cùng diện tích xây dựng, nhưng trên thực tế chi phí mỗi công trình lại có thể chênh lệch rất lớn khiến nhiều gia chủ băn khoăn. Nguyên nhân không chỉ nằm ở đơn giá theo m² mà còn phụ thuộc vào thiết kế, điều kiện thi công và cách triển khai thực tế. Trong bài viết này, Xây Dựng An Gia Khang sẽ giúp bạn hiểu rõ vì sao cùng diện tích nhưng chi phí xây khác nhau, từ đó tránh so sánh sai và chủ động hơn khi làm việc với nhà thầu.

Diện tích giống nhau nhưng cách tính chi phí không giống nhau

Rất nhiều gia chủ cho rằng chỉ cần so diện tích sàn là có thể ước được chi phí xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế diện tích sàn chỉ là một phần, còn chi phí xây nhà được tính dựa trên tổng diện tích xây dựng quy đổi, bao gồm nhiều hạng mục khác ngoài phần sàn sử dụng.

Diện tích xây dựng không chỉ là diện tích sàn

Diện tích sàn thường được hiểu là phần không gian sử dụng chính của ngôi nhà, tính 100% theo mặt bằng tầng trệt và các tầng lầu. Tuy nhiên, khi lập dự toán, nhà thầu sẽ tính thêm nhiều hạng mục khác như móng, mái, ban công, hiên, sân… theo các hệ số riêng.

Vì vậy, hai công trình cùng 100m² sàn nhưng nếu một nhà có mái bê tông, ban công rộng, hiên lớn thì tổng diện tích xây dựng chắc chắn cao hơn nhà chỉ có mái tôn và thiết kế gọn.

Móng, mái, ban công, sân, hiên ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí

Các hạng mục ngoài sàn thường chiếm tỷ trọng chi phí không nhỏ:

• Phần móng có thể tính từ 30% đến 70% diện tích sàn, tùy loại móng và điều kiện đất.

• Phần mái được quy đổi theo kết cấu, mái bê tông, mái ngói thường có chi phí cao hơn mái tôn.

• Ban công, hiên, sân trước, sân sau tuy không phải không gian ở chính nhưng vẫn phát sinh vật tư, nhân công và thời gian thi công.

Nếu không hiểu rõ các hệ số này, gia chủ rất dễ rơi vào tình trạng so giá theo m² sàn nhưng lại thiếu ngân sách khi thi công thực tế.

Cùng 100m² sàn nhưng tổng diện tích xây dựng có thể chênh lệch lớn

Ví dụ đơn giản, hai căn nhà cùng diện tích sàn 100m²:

• Nhà A: móng đơn, mái tôn, không ban công → tổng diện tích xây dựng chỉ nhỉnh hơn diện tích sàn khoảng 150–160m².

• Nhà B: móng băng, mái bê tông, có ban công và hiên rộng → tổng diện tích xây dựng có thể lên đến 230–250m².

Chỉ riêng sự khác biệt trong cách tính diện tích xây dựng đã khiến chi phí tổng chênh lệch hàng trăm triệu đồng, dù trên giấy tờ cả hai đều “xây nhà 100m²”.

Kết cấu công trình quyết định phần lớn chi phí xây dựng

Bên cạnh cách tính diện tích, kết cấu công trình là yếu tố mang tính kỹ thuật nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến tổng chi phí xây dựng. Đây cũng là lý do khiến nhiều công trình có diện tích tương đương nhưng ngân sách chênh lệch rất lớn.

Móng nhà khác nhau sẽ có chi phí khác nhau

Phần móng là hạng mục quan trọng bậc nhất, quyết định độ bền vững lâu dài của công trình. Tùy điều kiện đất và quy mô xây dựng, mỗi công trình sẽ áp dụng loại móng khác nhau, kéo theo chi phí hoàn toàn khác nhau.

Với nền đất tốt, nhà thấp tầng, móng đơn thường được sử dụng vì thi công đơn giản và chi phí thấp. Trong khi đó, móng băng phù hợp với nhà nhiều tầng hoặc nền đất trung bình, chi phí cao hơn do khối lượng bê tông, thép và nhân công lớn hơn. Trường hợp đất yếu, đất ruộng hoặc đất san lấp chưa ổn định, móng cọc gần như là giải pháp bắt buộc, khiến chi phí phần móng tăng mạnh so với hai phương án còn lại.

Chỉ riêng việc lựa chọn móng đơn hay móng cọc cũng có thể làm tổng chi phí xây dựng chênh lệch từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng, dù diện tích sàn không thay đổi.

Đất yếu, đất san lấp làm chi phí tăng

Ở các khu vực ngoại thành, vùng ven hoặc đất vườn, tình trạng đất yếu và đất san lấp khá phổ biến. Những nền đất này đòi hỏi phải gia cố móng kỹ lưỡng, xử lý nền, đóng cọc hoặc tăng kích thước móng để đảm bảo an toàn.

Chi phí xử lý nền đất thường không thể ước lượng chính xác nếu chỉ nhìn diện tích sàn, mà phải khảo sát thực tế. Đây là khoản chi dễ bị bỏ sót trong dự toán ban đầu và cũng là nguyên nhân phổ biến khiến ngân sách xây dựng bị đội lên trong quá trình thi công.

Số tầng và tải trọng công trình

Cùng một diện tích sàn 100m², nhưng nhà 1 tầng và nhà 2–3 tầng hoàn toàn khác nhau về kết cấu chịu lực. Nhà nhiều tầng cần hệ cột, dầm, sàn và móng chắc chắn hơn để chịu tải trọng lớn, đồng nghĩa với việc tăng khối lượng thép, bê tông và thời gian thi công.

Ngay cả khi tổng diện tích sàn bằng nhau, nhà chia nhiều tầng thường có chi phí cao hơn nhà 1 tầng do yêu cầu kỹ thuật phức tạp hơn, đặc biệt ở phần móng và khung chịu lực.

Kết cấu chịu lực khác nhau dẫn đến chi phí khác

Ngoài số tầng, thiết kế kiến trúc cũng ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực. Nhà có khẩu độ lớn, ít cột, nhiều không gian mở hoặc ban công, mái đua dài sẽ cần gia cường kết cấu nhiều hơn so với nhà thiết kế vuông vức, gọn khối.

Chính những khác biệt về kết cấu này khiến việc so sánh chi phí xây dựng chỉ dựa trên diện tích trở nên thiếu chính xác. Muốn dự trù ngân sách sát thực tế, cần xem xét đồng thời diện tích, kết cấu và điều kiện nền đất ngay từ đầu.

Phong cách thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí

Ngoài kết cấu và cách tính diện tích, phong cách thiết kế kiến trúc là yếu tố tác động rõ rệt đến chi phí xây dựng. Dù cùng diện tích, chỉ cần khác phong cách, mức đầu tư đã có thể chênh lệch đáng kể do khối lượng thi công, vật liệu và nhân công hoàn toàn khác nhau.

Nhà hiện đại, tối giản

Phong cách hiện đại, tối giản thường được nhiều gia chủ lựa chọn vì dễ ứng dụng và phù hợp ngân sách. Đặc trưng của kiểu nhà này là hình khối gọn gàng, đường nét thẳng, ít chi tiết trang trí cầu kỳ. Nhờ đó, quá trình thi công diễn ra nhanh hơn, ít phát sinh hạng mục phụ và dễ kiểm soát chi phí.

Vật liệu hoàn thiện trong nhà hiện đại cũng thiên về sự đơn giản, ưu tiên công năng và độ bền. Chính vì vậy, với cùng diện tích xây dựng, nhà phong cách hiện đại thường có tổng chi phí thấp hơn và ít rủi ro đội ngân sách trong quá trình thi công.

Nhà tân cổ điển, nhiều chi tiết

Ngược lại, nhà phong cách tân cổ điển có mức chi phí cao hơn do yêu cầu thẩm mỹ và kỹ thuật thi công phức tạp. Các chi tiết như phào chỉ, bo góc, cột trang trí, hoa văn mặt tiền hay trần tường đều cần thi công thủ công tỉ mỉ, làm tăng chi phí nhân công đáng kể.

Bên cạnh đó, vật liệu sử dụng cho nhà tân cổ điển thường có yêu cầu cao hơn về độ hoàn thiện và tính đồng bộ, khiến chi phí vật tư cũng tăng theo. Với cùng diện tích sàn, một căn nhà tân cổ điển có thể cao hơn nhà hiện đại từ vài trăm nghìn đến hơn một triệu đồng mỗi mét vuông, tùy mức độ đầu tư chi tiết. Chính sự khác biệt về phong cách thiết kế này là lý do khiến nhiều công trình có diện tích tương đương nhưng chi phí xây dựng lại không giống nhau.

Mức độ hoàn thiện khiến chi phí chênh lệch rõ rệt

Một trong những lý do phổ biến khiến nhiều gia chủ so sánh chi phí xây dựng bị lệch là chưa phân biệt rõ mức độ hoàn thiện công trình. Cùng một diện tích, nhưng nhà hoàn thiện cơ bản và nhà hoàn thiện cao cấp gần như là hai giá trị sử dụng khác nhau. Hoàn thiện cơ bản thường chỉ đáp ứng nhu cầu ở tiêu chuẩn với vật liệu phổ thông, mức đầu tư vừa phải, phù hợp ngân sách hạn chế. Trong khi đó, hoàn thiện cao cấp đòi hỏi vật liệu tốt hơn, thi công kỹ hơn và thời gian hoàn thiện lâu hơn, kéo theo chi phí tăng đáng kể.

Vật liệu hoàn thiện chính là yếu tố quyết định trực tiếp đến tổng giá trị công trình. Từ gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh, cửa đi, cửa sổ cho đến hệ trần, đèn chiếu sáng… mỗi lựa chọn khác nhau đều tạo ra mức chênh lệch lớn về chi phí. Cùng là sàn gạch, nhưng gạch phổ thông và gạch cao cấp có thể chênh nhau gấp nhiều lần, chưa kể chi phí nhân công thi công và bảo trì về sau.

Vì vậy, khi nói đến chi phí xây dựng, không thể chỉ nhìn vào diện tích để so sánh giá rẻ hay đắt. Cùng diện tích nhưng khác mức độ hoàn thiện sẽ dẫn đến khác hoàn toàn về chất lượng sử dụng, độ bền và trải nghiệm sinh hoạt lâu dài. Hiểu đúng điều này giúp gia chủ lựa chọn phương án phù hợp ngân sách, tránh kỳ vọng sai và hạn chế phát sinh không mong muốn trong quá trình xây nhà.

Điều kiện thi công thực tế tác động đến chi phí

Ngoài thiết kế và kết cấu, điều kiện thi công thực tế là yếu tố rất quan trọng nhưng thường bị gia chủ bỏ qua khi so sánh chi phí xây dựng. Đây là những yếu tố không thể hiện trên bản vẽ, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian thi công, nhân công và chi phí vận hành công trình.

Ở những khu vực hẻm nhỏ, đường vào khó, việc vận chuyển vật tư, máy móc và thiết bị thi công gặp nhiều hạn chế. Vật liệu thường phải trung chuyển nhiều lần, thi công thủ công nhiều hơn, làm tăng chi phí nhân công và kéo dài tiến độ. Điều này khiến chi phí xây dựng cao hơn so với các công trình có mặt bằng rộng, xe cơ giới tiếp cận dễ dàng.

Với các công trình nhà đang ở, cải tạo xen kẽ, việc thi công phải đảm bảo an toàn cho sinh hoạt của gia đình, hạn chế tiếng ồn, bụi bẩn và tháo dỡ từng phần. Quy trình này phức tạp hơn nhiều so với xây mới trên đất trống, đòi hỏi nhiều công đoạn bảo vệ hiện trạng, che chắn và xử lý kỹ thuật, từ đó làm chi phí tăng lên.

Tại khu vực ngoại thành, dù đất rộng và thuận lợi về không gian thi công, nhưng hạ tầng yếu như đường giao thông nhỏ, nền đất chưa ổn định, hệ thống cấp thoát nước chưa hoàn thiện cũng làm phát sinh thêm chi phí xử lý nền, vận chuyển vật liệu và tổ chức thi công. Chính những điều kiện thực tế này khiến nhiều công trình cùng diện tích nhưng chi phí xây dựng không thể giống nhau.

Đơn giá nhà thầu và phạm vi công việc không giống nhau

Một trong những lý do khiến nhiều gia chủ dễ hiểu lầm là so sánh đơn giá xây dựng giữa các nhà thầu khi phạm vi công việc không giống nhau. Có báo giá chỉ áp dụng cho phần thô, có báo giá là trọn gói hoàn thiện, nhưng cách trình bày lại khá giống nhau theo đơn vị m². Nếu không xem kỹ nội dung bao gồm những hạng mục nào, rất dễ rơi vào tình trạng “giá rẻ ban đầu nhưng phát sinh nhiều về sau”.

Bên cạnh đó, cùng là xây trọn gói nhưng không phải nhà thầu nào cũng bao gồm đầy đủ móng, mái, hồ sơ pháp lý, bản vẽ thi công hay chi phí quản lý công trình. Có đơn giá chưa tính phần móng phức tạp, chưa bao gồm mái ngói, hoặc tách riêng các chi phí xin phép xây dựng. Vì vậy, việc so sánh giá theo m² một cách máy móc sẽ không phản ánh đúng tổng chi phí thực tế, mà quan trọng nhất vẫn là so sánh phạm vi công việc và giá trị nhận được.

Làm sao để dự trù chi phí xây nhà chính xác hơn?

Để hạn chế tối đa sai lệch ngân sách, gia chủ nên bắt đầu từ bản vẽ thiết kế và phương án móng rõ ràng, bởi đây là cơ sở quan trọng nhất để tính đúng diện tích xây dựng và khối lượng thi công. Song song đó, cần xác định trước mức hoàn thiện mong muốn ngay từ đầu, từ vật liệu cơ bản đến các hạng mục nâng cấp, tránh tình trạng làm đến đâu thay đổi đến đó khiến chi phí đội lên. Cuối cùng, việc làm việc trực tiếp với nhà thầu có khảo sát thực tế công trình sẽ giúp báo giá sát hơn với điều kiện đất, hạ tầng và nhu cầu sử dụng, thay vì chỉ ước lượng trên giấy tờ hay so sánh đơn giá m² chung chung.

Lời khuyên từ An Gia Khang khi so sánh chi phí xây dựng

Khi so sánh chi phí xây dựng, An Gia Khang khuyên gia chủ không nên chỉ nhìn vào diện tích hay đơn giá theo m², bởi cùng một con số nhưng cách tính diện tích, kết cấu móng, mức hoàn thiện và điều kiện thi công có thể hoàn toàn khác nhau. Việc so sánh máy móc rất dễ dẫn đến hiểu sai “giá rẻ – giá cao” và phát sinh nhiều chi phí ngoài dự kiến.

Để đánh giá đúng, cần đặt các báo giá trong cùng điều kiện và cùng phạm vi công việc, từ phần móng, mái đến vật liệu hoàn thiện và các hạng mục đi kèm. Với An Gia Khang, mỗi công trình đều được khảo sát thực tế, phân tích nhu cầu sử dụng và bóc tách chi phí minh bạch theo từng hạng mục, giúp gia chủ nắm rõ mình đang chi cho phần nào và yên tâm hơn khi đưa ra quyết định xây dựng.

Kết luận

Hiểu đúng vì sao cùng diện tích nhưng chi phí xây khác nhau sẽ giúp gia chủ tránh so sánh sai và chủ động ngân sách ngay từ đầu. Thay vì chỉ nhìn vào con số m², An Gia Khang luôn khuyên khách hàng đánh giá tổng thể từ kết cấu, mức hoàn thiện đến điều kiện thi công thực tế để có quyết định chính xác và an tâm hơn khi xây nhà. Nếu bạn đang cần khảo sát thực tế và báo giá minh bạch theo từng hạng mục, hãy liên hệ An Gia Khang qua hotline 0908 138 979 để được tư vấn chi tiết, rõ ràng và phù hợp nhất với công trình của bạn.