Quy trình sửa chữa và cải tạo nâng nhà chi tiết từ A đến Z

Nâng tầng nhà là giải pháp phổ biến giúp mở rộng không gian sử dụng mà không cần mua thêm đất. Tuy nhiên, quá trình sửa chữa và cải tạo nâng nhà đòi hỏi khảo sát kỹ kết cấu cũ, tính toán tải trọng và thi công đúng quy trình để đảm bảo an toàn lâu dài. Bài viết dưới đây, An Gia Khang sẽ giúp bạn hiểu rõ từng bước trong quy trình nâng tầng nhà một cách dễ hiểu và thực tế.

Khi nào nên sửa chữa và cải tạo nâng nhà

Việc sửa chữa và cải tạo nâng nhà thường được lựa chọn khi không gian sinh hoạt hiện tại không còn đáp ứng nhu cầu sử dụng, đặc biệt là thiếu phòng ngủ hoặc khu vực sinh hoạt chung cho gia đình đông người. Trường hợp phổ biến là nhà 1 tầng cần nâng lên 2 tầng hoặc thêm lầu để mở rộng diện tích ở, trong khi móng và kết cấu cũ vẫn còn khả năng chịu lực. Ngoài ra, với những khu đất có diện tích hạn chế, không thể cơi nới theo chiều ngang, nâng tầng nhà chính là giải pháp tối ưu giúp tăng công năng mà vẫn giữ nguyên ranh đất ban đầu.

Khảo sát hiện trạng trước khi nâng tầng nhà

Khảo sát hiện trạng là bước quan trọng nhất trong quy trình sửa chữa và cải tạo nâng nhà, quyết định trực tiếp đến tính an toàn và khả thi của phương án nâng tầng. Ở giai đoạn này, đơn vị thi công cần đánh giá toàn diện cả về kỹ thuật kết cấu lẫn điều kiện pháp lý để tránh rủi ro trong quá trình thi công.

Kiểm tra kết cấu móng và khung nhà cũ

Nhà thầu sẽ tiến hành xác định loại móng hiện hữu như móng đơn, móng băng hay móng cọc, đồng thời kiểm tra hệ cột, dầm, sàn đang sử dụng. Trên cơ sở đó, kỹ sư tính toán lại khả năng chịu tải của công trình, từ đó kết luận nhà có thể nâng thêm tầng hay bắt buộc phải gia cố móng và kết cấu trước khi thi công.

Đánh giá hiện trạng sử dụng và pháp lý

Bên cạnh yếu tố kỹ thuật, hiện trạng sử dụng cũng được xem xét kỹ lưỡng, bao gồm nhà đang ở hay nhà trống để lên phương án thi công phù hợp. Đồng thời, các yếu tố pháp lý như giấy phép xây dựng, chỉ giới xây dựng và chiều cao tối đa theo quy hoạch cũng cần được kiểm tra để đảm bảo việc nâng tầng nhà đúng quy định và tránh phát sinh rắc rối về sau.

Lập phương án thiết kế cải tạo nâng tầng

Sau khi khảo sát hiện trạng, bước tiếp theo trong quy trình sửa chữa và cải tạo nâng nhà là lập phương án thiết kế phù hợp với kết cấu cũ và nhu cầu sử dụng thực tế. Giai đoạn này giúp gia chủ hình dung rõ cách bố trí không gian, đồng thời kiểm soát tốt chi phí và tiến độ thi công.

Phương án nâng tầng phù hợp kết cấu cũ

Tùy vào khả năng chịu lực của móng và khung nhà hiện hữu, kỹ sư sẽ đề xuất phương án nâng thêm 1 lầu, nâng tum hoặc làm sân thượng. Trường hợp kết cấu cũ chưa đáp ứng yêu cầu, phương án gia cố móng, cột, dầm sẽ được tính toán và triển khai trước khi nâng tầng nhằm đảm bảo an toàn lâu dài cho công trình.

Bố trí công năng tầng mới

Không gian tầng mới thường được bố trí linh hoạt theo nhu cầu sinh hoạt như phòng ngủ, phòng thờ hoặc phòng sinh hoạt chung. Bên cạnh đó, các yếu tố kỹ thuật như cầu thang, giếng trời và hệ thống thông gió cũng được thiết kế lại để đảm bảo giao thông thuận tiện, lấy sáng tự nhiên tốt và tạo sự thông thoáng cho toàn bộ ngôi nhà.

Gia cố móng và kết cấu trước khi nâng tầng

Gia cố móng và kết cấu là hạng mục then chốt trong quá trình sửa chữa và cải tạo nâng nhà, đồng thời cũng là lý do khiến chi phí nâng tầng có sự chênh lệch lớn giữa các công trình. Mỗi ngôi nhà có nền đất, kết cấu và tuổi thọ khác nhau nên giải pháp gia cố không thể áp dụng đồng loạt.

Các giải pháp gia cố móng thường dùng

Tùy vào loại móng hiện hữu và điều kiện đất nền, nhà thầu có thể áp dụng phương án mở rộng móng để tăng diện tích chịu lực, ép cọc bổ sung nhằm truyền tải trọng xuống lớp đất tốt hơn hoặc gia cố dầm móng để tăng độ ổn định tổng thể. Việc lựa chọn giải pháp phù hợp sẽ giúp đảm bảo an toàn khi nâng tầng mà vẫn tối ưu chi phí.

Gia cố cột, dầm, sàn

Bên cạnh móng, hệ cột, dầm và sàn cũng cần được gia cố đồng bộ. Các giải pháp thường gồm bọc cột tăng tiết diện chịu lực, đổ bổ sung dầm chịu lực tại các vị trí quan trọng hoặc thay đổi kết cấu sàn cũ để đáp ứng tải trọng mới. Nếu không đánh giá và gia cố đúng cách, công trình rất dễ phát sinh nứt, lún hoặc mất an toàn khi đưa vào sử dụng.

Quy trình thi công nâng tầng nhà thực tế

Quy trình thi công nâng tầng nhà được triển khai theo từng bước rõ ràng để đảm bảo an toàn, hạn chế ảnh hưởng đến sinh hoạt và giữ ổn định cho công trình cũ. Việc nắm được các bước này giúp gia chủ dễ hình dung quá trình thực hiện và chủ động hơn trong việc phối hợp với nhà thầu.

Tháo dỡ mái và kết cấu cũ

Bước đầu tiên là tháo dỡ mái hiện trạng như mái tôn hoặc mái bê tông, đồng thời xử lý các kết cấu không còn phù hợp. Trong trường hợp nhà vẫn đang sử dụng, nhà thầu cần có biện pháp che chắn, gia cố tạm thời nhằm đảm bảo an toàn cho người ở và các khu vực xung quanh.

Thi công phần thô tầng nâng

Sau khi tháo dỡ xong, quá trình thi công phần thô tầng mới được tiến hành với việc dựng cột, dầm và đổ sàn theo đúng thiết kế kết cấu. Tiếp theo là xây tường bao và tường ngăn để định hình không gian các phòng, đảm bảo đúng cao độ và khả năng chịu lực cho toàn bộ tầng nâng.

Thi công mái và chống thấm

Giai đoạn cuối của phần thô là thi công mái, có thể là mái bằng, mái tôn hoặc mái thái tùy thiết kế. Song song đó, công tác chống thấm sàn mái, cổ ống và các vị trí tiếp giáp được thực hiện kỹ lưỡng nhằm ngăn thấm dột về lâu dài, đảm bảo chất lượng và tuổi thọ cho công trình sau khi nâng tầng.

Hoàn thiện tầng nâng và cải tạo không gian cũ

Sau khi hoàn thành phần thô, công đoạn hoàn thiện tầng nâng và cải tạo lại không gian cũ giúp ngôi nhà đạt được sự đồng bộ cả về công năng lẫn thẩm mỹ. Đây cũng là giai đoạn thể hiện rõ tính trọn gói trong dịch vụ sửa chữa và cải tạo nâng nhà.

Ở tầng nâng mới, các hạng mục hoàn thiện như lát sàn, làm trần, hoàn thiện tường và lắp đặt hệ thống điện nước được thi công theo đúng thiết kế, đảm bảo tiện nghi và an toàn khi sử dụng. Đồng thời, không gian nhà cũ phía dưới sẽ được sơn sửa, điều chỉnh lại điện nước hoặc hoàn thiện lại một số khu vực cần thiết để tạo sự liền mạch giữa tầng cũ và tầng mới, tránh cảm giác chắp vá sau khi nâng tầng.

Những rủi ro thường gặp khi nâng tầng nhà sai kỹ thuật

Nâng tầng nhà nếu thực hiện không đúng kỹ thuật hoặc thiếu khảo sát ban đầu có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và chi phí sử dụng về lâu dài. Đây cũng là lý do gia chủ cần đặc biệt cẩn trọng khi lựa chọn phương án và đơn vị thi công.

Những vấn đề thường gặp nhất là tình trạng nứt tường, lún móng do kết cấu cũ không đủ khả năng chịu tải cho tầng mới. Bên cạnh đó, công tác chống thấm không được xử lý triệt để dễ dẫn đến thấm dột sàn mái, tường tiếp giáp sau khi đưa vào sử dụng. Ngoài ra, việc thiếu khảo sát và tính toán ngay từ đầu thường khiến chi phí phát sinh tăng cao do phải gia cố, sửa chữa lại trong quá trình thi công, gây ảnh hưởng đến tiến độ và sinh hoạt của gia đình.

Lưu ý quan trọng khi sửa chữa và cải tạo nâng nhà

Khi thực hiện nâng tầng, yếu tố an toàn kết cấu luôn phải được đặt lên hàng đầu. Gia chủ tuyệt đối không nên nâng tầng khi móng và khung nhà cũ không đủ khả năng chịu tải, bởi điều này có thể dẫn đến lún móng, nứt tường và mất an toàn lâu dài cho công trình. Việc cố gắng nâng tầng khi kết cấu không đạt yêu cầu thường khiến chi phí sửa chữa, gia cố về sau còn lớn hơn rất nhiều so với đầu tư đúng ngay từ đầu.

Bên cạnh đó, không nên so sánh chi phí nâng tầng chỉ dựa trên đơn giá theo m². Mỗi công trình có điều kiện kết cấu, nền đất, hiện trạng và mức độ gia cố khác nhau nên chi phí chênh lệch là điều tất yếu. Để kiểm soát ngân sách và tránh phát sinh, gia chủ nên có hồ sơ thiết kế cải tạo rõ ràng, phương án gia cố cụ thể và dự toán chi tiết từng hạng mục trước khi thi công, thay vì làm theo cảm tính hoặc báo giá sơ bộ thiếu cơ sở kỹ thuật.

Vì sao nên chọn An Gia Khang khi cải tạo nâng tầng nhà

An Gia Khang là đơn vị có kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực sửa chữa và cải tạo nâng tầng nhà tại TPHCM và các tỉnh miền Nam, đặc biệt với các công trình nhà đang sử dụng. Trước khi thi công, đội ngũ kỹ sư luôn khảo sát kỹ lưỡng kết cấu móng, cột, dầm và hiện trạng công trình nhằm đánh giá chính xác khả năng chịu lực, từ đó đề xuất phương án nâng tầng an toàn, phù hợp và kiểm soát tốt chi phí sửa chữa và cải tạo nhà trọn gói ngay từ đầu.

Bên cạnh giải pháp kỹ thuật, An Gia Khang báo giá minh bạch theo từng hạng mục gia cố, phần thô và hoàn thiện, giúp gia chủ dễ theo dõi, so sánh và chủ động ngân sách. Với kinh nghiệm thi công nhiều công trình nâng tầng nhà phố tại TPHCM, An Gia Khang hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình sau khi hoàn thiện.

Kết luận

Sửa chữa và cải tạo nâng nhà không chỉ là xây thêm tầng mà là quá trình can thiệp trực tiếp vào kết cấu công trình cũ. Để đảm bảo an toàn, bền vững và kiểm soát chi phí, gia chủ cần một nhà thầu am hiểu kỹ thuật và quy trình thi công thực tế. An Gia Khang sẵn sàng khảo sát, tư vấn phương án nâng tầng phù hợp cho từng ngôi nhà. Liên hệ ngay hotline 0908 138 979 để được hỗ trợ chi tiết trước khi thi công.