Chi phí xây nhà cấp 4 mới nhất năm 2025

Chi phí xây nhà cấp 4 luôn là mối quan tâm hàng đầu của nhiều gia đình khi có dự định xây dựng tổ ấm. Với ưu điểm thiết kế đơn giản, thi công nhanh và phù hợp với ngân sách trung bình, nhà cấp 4 trở thành lựa chọn phổ biến ở cả thành thị lẫn nông thôn. Trong bài viết này, Xây Dựng An Gia Khang sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà cấp 4, giúp bạn dễ dàng lên kế hoạch và lựa chọn phương án xây dựng phù hợp nhất.

Nhà cấp 4 là gì?

Nhà cấp 4 là một loại hình nhà ở dân dụng phổ biến tại Việt Nam, thường có kết cấu đơn giản, chi phí xây dựng hợp lý và thời gian thi công nhanh. Theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, nhà cấp 4 là công trình có chiều cao xây dựng không quá 1 tầng và diện tích sàn sử dụng không vượt quá 1.000m². Ngoài ra, loại nhà này có kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ hoặc bê tông cốt thép, thời hạn sử dụng trung bình khoảng 30 năm.

Đây là lựa chọn phù hợp cho các gia đình ở nông thôn, vùng ven đô thị hoặc những ai đang tìm kiếm giải pháp nhà ở tiết kiệm, dễ cải tạo và mở rộng về sau. Nhà cấp 4 không chỉ linh hoạt trong kiến trúc mà còn có thể đáp ứng nhiều phong cách thiết kế từ truyền thống đến hiện đại, tùy thuộc vào nhu cầu và ngân sách của chủ đầu tư.

Chi tiết xây nhà cấp 4 tại Việt Nam:

• Kết cấu: Gạch, bê tông cốt thép hoặc khung thép.

• Mái nhà: Ngói, tôn, bê tông cốt thép.

• Công năng: Đường điện, đường nước, nhà vệ sinh hoặc lắp xưởng.

• Diện tích sàn: Nhỏ hơn 1.000m².

• Số tầng: Không quá 1 tầng.

• Chiều cao: Không quá 6m.

• Nhịp kết cấu: Không quá 15m.

• Chi phí xây dựng: Khoảng 200-500 triệu

Phân loại nhà cấp 4 và ưu, hạn chế

Trước khi quyết định thiết kế và xây dựng, việc hiểu rõ các loại hình nhà cấp 4 phổ biến cùng ưu nhược điểm của từng kiểu sẽ giúp bạn lựa chọn phù hợp với nhu cầu và ngân sách. Bởi lẽ, mỗi thiết kế sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công năng sử dụng, thời gian thi công và đặc biệt là chi phí xây nhà cấp 4. Cùng tìm hiểu chi tiết trong phần sau để có cái nhìn rõ ràng hơn trước khi bắt tay vào xây dựng.

Nhà cấp 4 mái tôn

Nhà cấp 4 mái tôn là kiểu thiết kế phổ biến và được ưa chuộng nhờ vào tính kinh tế, phù hợp với đa số hộ gia đình có ngân sách hạn chế. Mái nhà thường được lợp bằng tôn mạ kẽm, tôn lạnh hoặc tôn màu, các vật liệu nhẹ, dễ thi công và có khả năng chống thấm, chịu nhiệt khá tốt.

Một trong những lý do khiến loại hình này được lựa chọn nhiều là chi phí xây nhà cấp 4 mái tôn thường thấp hơn so với các dạng mái ngói hay mái bằng. Thời gian thi công nhanh, kết cấu đơn giản, dễ bảo trì và cải tạo cũng giúp chủ đầu tư tiết kiệm cả về tài chính lẫn thời gian. Tuy nhiên, mái tôn có thể gây ồn khi trời mưa hoặc hấp nhiệt vào mùa nắng, do đó cần cân nhắc thêm các giải pháp cách nhiệt nếu sử dụng lâu dài.

Ưu điểm:

• Chi phí xây dựng thấp: Mái tôn có giá thành rẻ hơn so với nhiều loại vật liệu khác, giúp giảm chi phí tổng thể khi xây dựng nhà.

• Dễ thi công: Việc lắp đặt mái tôn nhanh chóng và đơn giản, giúp rút ngắn thời gian hoàn thành công trình.

• Trọng lượng nhẹ: Mái tôn có trọng lượng nhẹ, giảm áp lực lên phần kết cấu nhà, phù hợp với nền móng yếu.

• Đa dạng về mẫu mã: Có nhiều loại tôn với màu sắc và kiểu dáng khác nhau, dễ dàng lựa chọn theo sở thích cá nhân.

Nhược điểm:

• Khả năng cách nhiệt kém: Mái tôn dễ bị hấp thụ nhiệt, gây nóng bức trong nhà vào mùa hè và lạnh lẽo vào mùa đông.
• Gây ồn khi trời mưa: Khi mưa, tiếng ồn từ mái tôn có thể gây khó chịu, ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày.
• Độ bền không cao: Mái tôn có thể bị rỉ sét, ăn mòn theo thời gian, đặc biệt là trong điều kiện thời tiết khắc nghiệt.

Nhà cấp 4 mái ngói

Nhà cấp 4 mái ngói thường được đánh giá cao về mặt thẩm mỹ, mang lại vẻ truyền thống, sang trọng và bền bỉ cho công trình. Khác với mái tôn thiên về tính kinh tế, mái ngói có khả năng cách nhiệt, chống ồn và chống thấm tốt hơn, giúp không gian sống mát mẻ và yên tĩnh hơn – đặc biệt phù hợp với những khu vực khí hậu nắng nóng hoặc có lượng mưa lớn.

Tuy nhiên, chi phí xây nhà cấp 4 mái ngói thường cao hơn so với nhà mái tôn do giá vật tư và công xây dựng lớn hơn. Tùy vào loại ngói sử dụng như ngói đất nung truyền thống, ngói xi măng hoặc ngói bê tông hiện đại, mức chi phí và hiệu quả sử dụng sẽ có sự khác biệt. Bù lại, mái ngói có tuổi thọ lâu dài, ít phải sửa chữa và mang lại giá trị bền vững theo thời gian. Đây là lựa chọn lý tưởng cho các gia đình muốn đầu tư lâu dài cho tổ ấm của mình.

Ưu điểm:

• Tính thẩm mỹ cao: Mái ngói mang lại vẻ đẹp truyền thống, sang trọng và thanh lịch cho ngôi nhà.
• Khả năng cách nhiệt tốt: Ngói có khả năng cách nhiệt tốt hơn mái tôn, giúp giữ cho ngôi nhà mát mẻ vào mùa hè và ấm áp vào mùa đông.
• Độ bền cao: Mái ngói có độ bền cao, ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thời tiết như mưa, nắng, gió.
• Giảm tiếng ồn: Mái ngói giảm thiểu tiếng ồn khi trời mưa, tạo không gian yên tĩnh, thoải mái cho gia đình.

Nhà gỗ cấp 4

Nhà gỗ cấp 4 là lựa chọn mang đậm nét truyền thống và gần gũi với thiên nhiên, thường xuất hiện ở những vùng quê, khu du lịch hoặc nơi có khí hậu mát mẻ. Với đặc tính cách nhiệt tự nhiên, loại nhà này giúp không gian luôn mát vào mùa hè và ấm vào mùa đông, tạo nên sự dễ chịu cho người ở.

Chất liệu gỗ được sử dụng có thể là gỗ tự nhiên như lim, xoan, căm xe… với vẻ đẹp mộc mạc và độ bền cao, hoặc gỗ công nghiệp như MDF, HDF… nhằm tối ưu chi phí nhưng vẫn giữ được sự tinh tế trong thiết kế. Tuy nhiên, khi tính đến chi phí xây nhà cấp 4 bằng gỗ, bạn cần cân nhắc kỹ vì giá thành gỗ tự nhiên khá cao, đồng thời cần bảo trì định kỳ để tránh mối mọt và ẩm mốc.

Dù không phổ biến bằng nhà mái tôn hay mái ngói, nhưng nhà gỗ cấp 4 vẫn là lựa chọn lý tưởng cho những ai yêu thích phong cách hoài cổ, yên bình và muốn tận hưởng một không gian sống chan hòa cùng thiên nhiên.

Ưu điểm:

• Thẩm mỹ cao, gần gũi thiên nhiên: Nhà gỗ cấp 4 mang đến vẻ đẹp mộc mạc, sang trọng, thường gắn liền với không gian yên bình, thư giãn. Đây là lựa chọn lý tưởng cho các khu nghỉ dưỡng, homestay hoặc nhà ở ngoại thành.

• Cách nhiệt tốt: Gỗ có khả năng điều hòa nhiệt độ tự nhiên, mát mẻ vào mùa hè và ấm áp khi trời lạnh – rất phù hợp với khí hậu vùng núi hoặc nơi có nền nhiệt thấp.

• Thi công nhanh (nếu dùng gỗ công nghiệp): Các mẫu nhà gỗ cấp 4 sử dụng vật liệu gỗ công nghiệp (MDF, HDF) có thể sản xuất theo dạng module, dễ thi công và tiết kiệm thời gian.​

Nhược điểm:

• Chi phí cao: Nếu sử dụng gỗ tự nhiên như gỗ lim, căm xe, xoan đào…, giá thành sẽ khá cao do vật liệu khan hiếm và cần kỹ thuật thi công cao.

• Độ bền phụ thuộc vào điều kiện bảo quản: Gỗ dễ bị mối mọt, cong vênh hoặc mục nếu không xử lý tốt hoặc không bảo trì định kỳ.

• Hạn chế về quy mô: Nhà gỗ cấp 4 thường có kết cấu đơn giản, ít tầng và không phù hợp với nhu cầu mở rộng về lâu dài như các loại nhà bê tông truyền thống.

Ưu điểm của nhà cấp 4

Chi phí xây dựng nhà cấp 4 thấp

Chi phí là một trong những điểm mạnh và ưu tiên của nhà cấp 4. Bởi với thiết kế đơn giản, không cầu kì, không có nhiều đường nét điêu luyện và phức tạp, nên nhà cấp 4 có chi phí xây dựng thấp nhất trong những thiết kế nhà hiện nay. 

Với mỗi kiểu nhà cấp 4 khác nhau thì sẽ có giá xây dựng nhà khác nhau, tuy nhiên, ngân sách sẽ đi từ 100 triệu - 800 triệu cho một ngôi nhà cấp 4. Đây là một con số lý tưởng cho những cặp đôi mới cưới hoặc gia đình không quá khá giả.

Đơn giản nhưng tiện ích

Hiện nay nhà cấp 4 đã và đang đa dạng phong cách hơn những kiến trúc của chúng rất đơn giản mà hiện đại. Khi đó việc lựa chọn đơn vị thi công và nguyên vật liệu trở nên dễ dàng hơn.

Không mất nhiều thời gian xây dựng

Vì cấu trúc không quá cầu kỳ nên thời gian xây dựng nhà cấp 4 trở nên nhanh chóng hơn nhiều so với các kiểu nhà khác. Đây là một ưu điểm khá nổi bật của nhà cấp 4 vì quá trình xây dựng nhà cũng có thể phát sinh những vấn đề ảnh hưởng đến cuộc sống của bạn. Vì vậy thời gian và quy trình xây dựng nhanh kiến nhà cấp 4 được ưa chuộng hơn hiện nay và bạn có thể tận hưởng căn nhà mơ ước một cách sớm nhất.

Chi phí xây nhà cấp 4 mái tôn, diện tích 50m²:

• Kết cấu: Thép tiền chế, bê tông cốt thép.
• Mái nhà: Tôn, panel cách nhiệt.
• Công năng: Đường điện, đường nước, khu vực sản xuất, văn phòng, nhà vệ sinh.
• Diện tích sàn: Từ 1.000m² trở lên.
• Số tầng: Thường 1 tầng, có thể có thêm gác lửng.
• Chiều cao: Từ 7m đến 15m.
• Nhịp kết cấu: Từ 15m đến 30m.

Chi phí xây dựng: Từ 1 tỷ đến hàng chục tỷ (tùy quy mô).

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà cấp 4

Vị trí xây dựng: Mảnh đất xây nhà ở đâu ảnh hưởng lớn đến chi phí. Nếu đất nằm gần đường lớn, việc vận chuyển vật liệu dễ dàng thì chi phí sẽ thấp hơn so với đất trong ngõ hẻm nhỏ khó tiếp cận. Bên cạnh đó, nền đất cứng hay yếu cũng quyết định việc gia cố móng tốn kém ra sao. Khu vực thành phố thường chi phí nhân công cao hơn nông thôn.

Quy mô và diện tích: Nhà cấp 4 tuy chỉ một tầng nhưng diện tích càng lớn hoặc thiết kế dạng nhà vườn rộng thì tổng chi phí càng cao. Diện tích xây dựng lớn đòi hỏi nhiều vật liệu và nhân công hơn. Ngược lại, nhà nhỏ sẽ giảm tổng chi phí, nhưng lưu ý vẫn có các chi phí cố định không thay đổi nhiều (như chi phí làm móng, làm mái).

Thiết kế kiến trúc: Kiểu dáng và mức độ phức tạp của thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng. Một ngôi nhà cấp 4 xây theo phong cách cổ điển, nhiều chi tiết trang trí cầu kỳ sẽ tốn nhiều công và vật liệu hơn kiểu nhà hiện đại, đơn giản. Tương tự, nếu xây nhà kiên cố, tường dày, kết cấu vững chắc để sử dụng lâu dài sẽ tốn kém hơn một căn nhà tạm đơn giản.

Chất lượng vật liệu hoàn thiện: Lựa chọn vật tư xây dựng và hoàn thiện (gạch, xi măng, sơn, cửa, mái, thiết bị vệ sinh, v.v.) ở phân khúc nào sẽ quyết định đáng kể ngân sách. Vật liệu cao cấp, bền đẹp có giá cao hơn vật liệu bình dân. Ví dụ, lợp mái ngói đắt hơn lợp tôn; cửa gỗ tự nhiên đắt hơn cửa nhôm kính. Tuy nhiên vật liệu tốt sẽ đảm bảo độ bền vững và thẩm mỹ lâu dài cho ngôi nhà.

Thời điểm thi công: Giá cả vật liệu và tiền công thợ có thể biến động theo thời điểm. Nếu xây nhà đúng lúc giá vật tư tăng cao hoặc vào mùa xây dựng cao điểm (nhân công khan hiếm), chi phí sẽ đội lên. Do đó, lựa chọn thời điểm xây hợp lý hoặc thương thảo giá trọn gói trước sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn.

Nhà thầu thi công: Chi phí xây nhà phụ thuộc vào đơn giá của từng nhà thầu. Nhà thầu uy tín, kinh nghiệm thường báo giá cao hơn một đội thợ nhỏ lẻ, nhưng đổi lại họ quản lý tốt, hạn chế lãng phí và đảm bảo chất lượng. Nếu chọn nhà thầu giá rẻ nhưng thiếu trách nhiệm, công trình có thể phát sinh chi phí sửa chữa về sau. Vì vậy, cần cân nhắc chọn nhà thầu vừa có giá hợp lý vừa đảm bảo năng lực.

Cách tính diện tích xây dựng nhà phần thô (tính m2 sàn xây dựng)

Để có thể tính được mức giá xây nhà phần thô quý vị cần phải nắm rõ tổng diện tích xây dựng của mình là bao nhiêu từ đó sẽ dựa vào bảng giá mà An Gia Khang đưa ra để tính toán, dưới đây là cách tính diện tích xây nhà quý vị cần nắm rõ:

Bước 1: Tính tổng diện tích xây dựng quy đổi.

Đối với nhà cấp 4 một tầng, tổng diện tích xây dựng bao gồm phần sàn sử dụng cộng thêm diện tích của móng và mái (quy đổi ra m²). Cách tính thường như sau:

• Diện tích sàn chính: Tính 100% diện tích (chiều dài × chiều rộng của nhà).

• Diện tích móng: Nếu làm móng đơn, tính thêm khoảng 30% diện tích sàn trệt, móng cọc và móng băng tính 50%-70%

• Diện tích mái: Tùy loại mái sẽ tính thêm diện tích theo hệ số: mái tôn tính khoảng 30% diện tích sàn che phủ; mái ngói vì kèo sắt khoảng 60%–70%; nếu đổ bê tông mái bằng thì tính 100% như một sàn bê tông.

• Diện tích khác: Phần sân trước, sân sau (nếu làm cùng) thường tính 50% diện tích thực; gác lửng (nếu có) tính theo % diện tích sàn gác lửng so với trệt.

Cộng tất cả các thành phần trên, bạn sẽ có tổng diện tích xây dựng quy đổi dùng để tính chi phí.

Bước 2: Nhân với đơn giá xây dựng trên 1m². Đơn giá xây dựng phụ thuộc vào việc bạn thuê gì:

• Chỉ thuê nhân công (tự lo vật liệu).

• Thuê làm phần thô và nhân công hoàn thiện (tự lo vật liệu hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh...).

• Thuê trọn gói cả nhân công lẫn vật liệu.

Dưới đây là đơn giá xây dựng nhà cấp 4 mang tính tham khảo phổ biến (cập nhật 2025), thực tế có thể thay đổi tùy khu vực và thời điểm:

Bảng Đơn Giá Dự Kiến Xây Nhà Cấp 4

• Chi phí nhân công xây dựng: Giá dự kiến: 1.400.000 - 1.700.000 VND/m²
• Xây thô + Nhân công hoàn thiện: Giá dự kiến: 3.000.000 - 3.500.000 VND/m²
• Xây nhà trọn gói vật liệu trung bình: Giá dự kiến: ~5.000.000 VND/m²
• Xây nhà trọn gói vật liệu khá: Giá dự kiến: ~5.500.000 VND/m²
• Xây nhà trọn gói vật liệu tốt: Giá dự kiến: ~6.000.000 VND/m²

Ví dụ cách tính giá xây nhà phần thô: Giả sử bạn có một dự án xây dựng nhà cấp 4 với kích thước 4m x 15m, diện tích sàn xây dựng 60m2. Cách tính giá xây dựng như sau:

• Tính diện tích xây dựng

- Móng nhà (sau khi khảo sát địa chất và áp dụng móng cọc): 50% x 60m2 = 30m2

- Diện tích sàn xây dựng: 60m2

- Mái nhà ( khách hàng chọn mái tôn ): 25% diện tích = 25% x 60m2 = 15m2

⇒ Tổng diện tích xây dựng là: 30m2 + 60m2 + 15m2 = 105m2

• Tính chi phí xây dựng nhà phần thô

​- Giá trị mỗi mét vuông xây dựng là 3,000,000đ

⇒ Tổng chi phí xây dựng nhà phần thô: 105m2 x 3,000,000đ = 315,000,000 vnđ (tổng công trình)

⇒ Vì vậy có thể thấy nhà cấp 4 là một ngôi nhà đơn giản, đa dạng phong cách khác nhau tiện ích với mức giá phải chăng phù hợp cho gia đình sinh sống. 

Vật liệu xây dựng phần thô: 

Vật tư sử dụng trong báo giá xây dựng phần thô tại An Gia Khang được cam kết 100% đúng với thỏa thuận hợp đồng, chất lượng, uy tín được đặt lên hàng đầu. Chúng tôi cam kết sẽ bồi thường nếu sử dụng vật tư thô không đúng hợp đồng đã kí kết.

Giải đáp thắc mắc về chi phí xây nhà cấp 4

Chi phí xây nhà cấp 4 hiện nay khoảng bao nhiêu?
Tùy thuộc vào diện tích, phong cách thiết kế và vật liệu sử dụng, chi phí xây nhà cấp 4 hiện dao động từ 4 triệu – 7 triệu đồng/m². Nhà mái tôn thường có giá thấp nhất, trong khi nhà mái ngói hoặc nhà gỗ sẽ có chi phí cao hơn do yêu cầu vật liệu và kỹ thuật thi công.

Yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến chi phí xây dựng nhà cấp 4?
Diện tích xây dựng, loại mái, vật tư sử dụng và mức độ hoàn thiện là các yếu tố chính ảnh hưởng đến tổng chi phí. Ngoài ra, khu vực thi công và đơn vị nhà thầu cũng góp phần quyết định ngân sách tổng thể.

Có nên xây nhà cấp 4 trọn gói không?
Nên, đặc biệt nếu bạn không có nhiều thời gian giám sát. Gói xây dựng trọn gói giúp bạn dễ kiểm soát chi phí, đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng nhờ sự đồng bộ từ thiết kế đến thi công.

Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không?
Có. Dù là nhà cấp 4, bạn vẫn cần xin giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật. Hồ sơ xin phép bao gồm bản vẽ thiết kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.

Đơn vị nào xây nhà cấp 4 uy tín tại TP.HCM?
Xây Dựng An Gia Khang là một trong những đơn vị được đánh giá cao với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà cấp 4. Đội ngũ kỹ sư tận tâm, báo giá minh bạch, và cam kết đúng tiến độ chính là điểm mạnh được nhiều khách hàng lựa chọn.

Kết luận